Empresário e a locação (III)

Os contratos de locação não residenciais quase que em sua maioria, ainda mais em tempos de especulações imobiliárias, têm seus alugueis inflacionados sobremaneira pelo locador quando da contratação e renovação contratual pelo locatário. Em que pesem as partes, locador e empresário, terem a liberdade de contratar, desde que exercido este direito em razão e nos limites da função social do contrato, não são autorizados a se afastarem desta premissa, guardando, pois, sempre com os princípios de probidade e boa-fé. Ocorre que, o locador, sempre sob a premissa do seu direito à propriedade, arbitrariamente submete o empresário a um aluguel superior ao praticado no mercado e, este, locatário, quase sempre se submete a esta imposição, posto que para o desenvolvimento de seu projeto, acredita que aquele ponto comercial é de vital importância para que sua atividade se desenvolva. Todavia, é salutar ressaltar que o legislador estruturou ao empresário o instrumento da Ação Revisional de Aluguel, arma quase sempre desconhecida pelo locatário ou, quando a conhece, a repudia por melindroso, sob o pretexto de que o locador obstará a sua renovação contratual se aquele a requerer judicialmente a revisão dos aluguéis. Ledo engano! Cumpre asseverar que a este locatário melindroso, remédio se tem com a Ação Renovatória de locação compulsória, este que por ora não será debatido neste trabalho, merecendo apenas frisar que sob este pretexto, o locador não pode obstar a perpetuação da atividade empresarial. Já ao locatário que desconhece as armas que a legislação lhe garante, cumpre a ele asseverar que estando diante de um aluguel desarrazoado em comparação a media praticada, poderá após o terceiro ano de contrato, reivindicar adequação a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Com efeito, torna-se prudente frisar que este encaixe do aluguel ao preço de mercado é feito sob normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, recomendando-se na maioria das vezes pela aplicação do método comparativo de dados de mercado, todavia, entretanto, nem sempre este procedimento é possível devido à ausência de amostras comparativas significativas, razão pela qual sensato que os estudos preliminares sejam feitos por técnicos especializados. Esta referência aos estudos técnicos preliminares se faz necessário para demonstrar a necessidade deles, haja vista que ao locador é facultado na defesa da ação revisional apresentar contraproposta ao aluguel, sendo garantida a vitória, após perícia judicial, àquele quem apresentou a melhor proposta, ou seja, àquele que apresentou a proposta mais ajustada ao preço de mercado. Vê-se que a Ação Revisional possui um caráter protetivo ao comércio do empresário, agregando grandes benefícios a ele que, por meio de uma demanda célere irá ajustar o aluguel ao preço do mercado imobiliário, sem riscos para a continuidade da atividade empresarial. Certo é que, seja em comércio de rua ou em comércio fechado em shopping centers ou galerias, a prática de inflacionar os aluguéis torna-se corriqueira, razão pela qual não podem os empresários, por desconhecimento muita das vezes, serem compelidos a esta prática abusiva, quando possuem uma ferramenta coercitiva e de resultado prático que é a Ação Revisional, demanda esta que traz ao contrato o equilíbrio financeiro das partes na locação, sem, contudo, perder de vista a garantir a perpetuação da atividade econômica saudável. *EDUARDO LOPES BARBOSA DE OLIVEIRA - advogado esp. em Direito Imobiliário e da Construção Civil